بر اساس آخرین سرشماری ۳۷ درصد از ۲۵ میلیون خانوار ایرانی و دست‌کم نیمی از جمعیت تهران اجاره‌نشین هستند. دولت روحانی در آخرین سال در تلاش است برای حفاظت از دارایی صاحبان ملک و زمین در برابر سقوط ارزش ریال، بازار مسکن را به بازار سرمایه برساند و در این راه می‌خواهد با عرضه مسکن در بورس، سرمایه‌های سرگردان را به جای دلار و طلا به سمت مسکن هدایت کند. همه آن کسانی که از دست به دهان زندگی می‌کنند و اندوخته‌ای ندارند در آستانه بی‌خانمانی و کوچ اجباری قرار دارند. میراث دولت روحانی برای دولت بعدی؟ صندوق پروژه و اوراق سلف، دو طرحی که دولت بر گرته ساخت شهرک اکباتان در سال‌های قبل از انقلاب به مسئولان بورس ارائه داده، این ظن را تقویت می‌کند.
صندوق پروژه
محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی دو هفته قبل اعلام کرد که دولت برای حل بحران مسکن دو راهکار را در نظر گرفته است: خانه‌سازی برای ۸۰۰ هزار نفر و همچنین اخذ مالیات از خانه‌های خالی در سطح کشور. محمد محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی دوشنبه ۲۶ خرداد در مصاحبه با خبرگزاری کار ایران (ایلنا) اعلام کرد که دولت برای ایجاد مسکن دو طرح را به مسئولان بورس معرفی کرده است: صندوق پروژه و اوراق سلف. هر دو طرح بر مبنای دلال‌بازی و سفته‌بازی قرار دارند.
۱۶ اردیبهشت سال جاری، بی‌سر و صدا بین وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس تفاهم‌نامه‌ای انجام شد با این قصد که با مساعدت فعالان صنعت ساخت و ساز، تامین سرمایه مستقیم بخش خصوصی در صندوق زمین و ساختمان تحقق یابد. از یکم خرداد هم مسکن وارد بورس شد. اکنون دولت قصد دارد با «صندوق پروژه» بر اساس طرح‌های خانه‌سازی در دوران پهلوی دوم در تهران (شهرک اکباتان و بخش‌هایی از شهرک غرب) سرمایه‌های سرگردان را به سمت ایجاد مسکن از طریق بازار بورس جلب کند. معاون وزیر راه در مصاحبه با ایلنا گفت:
«اول اینکه دولت اراضی مستعد را در هیات پذیرش بورس به عنوان پروژه‌های دارای ارزش اقتصادی قابل قبول با استانداردهای بورس پذیرش می‌کند. این پروژه‌ها در قالب صندوق معرفی می‌شوند و دولت و شرکت‌ها و بخش‌های وابسته به دولت بابت ارزش زمین یک تعداد سهم می‌گیرند که مجددا این سهام باید در بورس ارایه شوند. پس از آن مردم به میزان سرمایه‌ای که دارند در بازار سهام می‌خرند. برای مثال اگر ارزش پروژه‌ای هزار میلیارد تومان باشد، مردم امکان خرید یک میلیون سهام را هم دارند.»
به گفته محمودزاده بعد از آنکه ساخت پروژه‌ای به پایان برسد، با توجه به ارزش پروژه، هر سهامدار نسبت به سهم خود از منافع آن سود می‌برد. این منافع هم به شکل واحدهای تجاری و مسکونی به فرد پرداخت می‌شود. این امکان هم وجود دارد که سهامدار سهم خود را بفروشد و ارزش آن را به ریال دریافت کند. دولت انتظار دارد که علاوه بر سرمایه‌های سرگردان مردم، بخش خصوصی را هم وارد این پروژه‌ها کند. معاون وزیر راه و شهرسازی در مصاحبه با ایلنا تاکید کرد:
«با این ابزار می‌توان پروژه‌های بزرگ مسکن را با سرمایه‌های خرد به اجرا رساند.
صندوق پروژه و اوراق سلف در یک نگاه:
دولت با دو طرح صندوق پروژه و اوراق سلف، از طریق بورس در صدد جلب سرمایه‌های سرگردان به سمت بازار مسکن است. الگو هم ساخت «شهرک اکباتان» در سال‌های دهه ۱۳۴۰ تا ۱۳۵۰ در دوران پهلوی دوم است: رعایت کامل سه اصل «سرمایه‌گذاری کامل بخش خصوصی»، «پیش‌فروش از ابتدا» و همچنین «تامین مالی» از طریق بازار بورس. (در زمان پهلوی از طریق پس‌انداز). شناسایی زمینهای قابل استفاده در مساحت بزرگ برای شهرک‌سازی، اخذ مجوز، و جلب سرمایه تجار و پیش‌فروش از طریق اوراق سلف. زمینهای برای رانت‌خواری‌های کلان به بهانه ایجاد مسکن برای مردمان متوسط مرفه. مردم فاقد سرمایه‌های سرگردان هیچ بهره‌ای از این طرح‌ها نمی‌برند. درصد بزرگی از جمعیت ایران در آستانه بی‌خانمانی یا کوچ اجباری قرار می‌گیرد.
اوراق سلف
به گفته محمودزاده طرح دوم برای جلب سرمایه‌های سرگردان و مشارکت بخش خصوصی در ساخت و ساز از طریق بورس، اوراق سلف است.
اوراق سلف اسنادی است که نشان‌دهنده انعقاد قرارداد سلف (پیش‌فروش) میان ناشر و خریداران آن است. معامله اوراق سلف در بازار ثانوی، بر مبنای قرارداد سلف موازی انجام می‌شود. بدین صورت که در طول دوره معاملاتی قرارداد، خریدار سلف اول می‌تواند اقدام به فروش دارایی پایه به میزان خریداری شده در قرارداد اول به شخص دیگری در قالب یک قرارداد سلف ثانوی (موازی) کند. این فرایند می‌تواند به همین صورت ادامه یابد و خریدار سلف دوم نیز در قالب یک معامله سلف دیگر آن را به فرد دیگری بفروشد.
پیش از این فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان با صراحت اعلام کرده بود که بانک‌ها از این ترفه بیشترین بهره را می‌برند:
«فعالیت شرکت‌های سرمایه‌گذاری مسکن در بورس تاثیری در خروج مسکن از رکود ایجاد نکرده است. معتقدم بورس مسکن بیشتر به نفع شرکت‌های دولتی و بانک‌ها است که می‌تواند بنگاهداری بانک‌ها را تشدید کند.»
به گفته پورحاجت صرفاً «ایجاد مشوق‌ها، تسهیلات ارزان‌قیمت، رفع قوانین مزاحم و کاهش هزینه‌های خدمات مدیریت شهری و نظام مهندسی برای استفاده از توان بخش خصوصی در ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی» ممکن است بحران مسکن در ایران را تا حدی تخفیف دهد.
میانگین قیمت مسکن در تهران در فروردین سال جاری ۱۵ میلیون و ۵۴۵ هزار تومان اعلام شده بود. در اسفند سال گذشته میانگین قیمت مسکن ۱۵ میلیون و ۶۵۸ هزار تومان بود. انتظار می‌رود که با اجرای دو طرح صندوق پروژه و اوراق سلف قیمت مسکن در ایران در اثر دلال‌بازی و سفته‌بازی باز هم افزایش بیشتری پیدا کند. احسان سلطانی، اقتصاددان در مصاحبه با اقتصادآن‌لاین گفته بود:
«حقیقت این است که نقدینگی با دلال سفته‌بازی سه برابر شده است. بعد از اینکه بازار سرمایه دیگر سود زیادی در برنداشته باشد، صاحبان سرمایه این نقدیندگی را به بازار مسکن می‌برند و بعد از حرکت این نقدینگی به سمت بازار مسکن قیمت‌ها چند برابر خواهد شد.»
در برخی مناطق تهران قیمت مسکن هر متر مربع ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان و در برخی مناطق ۱۰ میلیون تومان است. قیمت‌ها روزانه در نوسان است. اجاره‌بها هم در این فاصله دست‌کم ۳۰ درصد رشد کرده است. در این میان تنگدستی به موجی از خروج از مناطق شهری دامن زده است. جمعیت در آستانه فقر به مناطق ارزان‌تر کوچ می‌کند، ساکنان این مناطق هم به حاشیه شهر یا حتی به روستاها کوچ می‌کنند.
بیشتر بخوانید: