بحران مسکن و اجاره‌نشینی در ایران بحران تازه‌ای نیست، اما در سال‌های گذشته عوامل مختلفی سرعت افزایش اجاره‌نشینی و فقیرتر شدن خانوارها و در پی آن حاشیه‌نشینی را بالا برده است. از جمله مهم‌ترین عوامل آن می‌توان به افزایش تورم و قیمت مسکن اشاره کرد.
بر طبق آخرین آمارها، ۳۷ درصد از شهروندان در ایران اجاره‌نشین هستند. این قشر بزرگ از جمعیت ایران که اغلب طبقه متوسط و فقیر را در بر می‌گیرد، این روزها در بحبوحه بحران‌هایی چون شیوع ویروس کرونا و اقتصاد ورشکسته، با افزایش ۳۱,۶ درصدی اجاره‌بها روبه‌رو شده و اکنون بر سرچند راهی فقر، خانه به‌دوشی و حاشیه‌نشینی به دام افتاده‌اند.
بر اساس سرشماری‌های مرکز آمار ایران در بازه ده ساله ۱۳۸۵-۱۳۹۵ اجاره‌نشینی در ایران افزایش هفت درصدی داشته است و به طبع آن روند صاحب خانه شدن مردم در طی همین ۱۰ سال شاهد کاهش هشت درصدی بوده است. این در شرایطی است که یک خانوار ایرانی حدود ۳۳ درصد (یک سوم) از درآمد خود را صرف اجاره مسکن می‌کند. اکنون در شرایط کرونازده این روزهای ایران، بسیاری از اجاره‌نشین‌ها در کنار افزایش هزینه‌های روزمره به دلیل تورم، از کار بی‌کار شده و درآمدشان را از دست داده‌اند و در بحرانی چند سویه به سر می‌برند.
زمانه برای بررسی هرچه بیشتر این موضوع با فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن گفت‌وگو کرده است. فردین یزدانی معتقد است سیاست‌های ناکارآمد اقتصادی دولت در طول سال‌های گذشته موجب شده سرمایه از بخش صنعت و تولید خدمات بیش از بیش به بخش زمین و املاک سرازیر شود و همین امر باعث به وجود آمدن یک سرمایه‌داری مستغلاتی شده که افزایش اجاره‌بها و قیمت مسکن از جمله اثرات آن به شمار می‌آید.
■ فرزاد صیفی‌کاران: به نظر شما عوامل افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها آن هم در چنین شرایطی که ویروس کرونا مشکلات اقتصادی را تشدید کرده چیست؟
فردین یزدانی: بحث اجاره‌بها مستقیما مربوط به تغییرات قیمت مسکن است. یعنی مسکن به عنوان یک دارایی اگر تغییری در قیمتش پیش بیاید، و قیمتش زیاد شود، اجاره‌بها بالا خواهد رفت. افزایش میزان اجاره بهای مسکن در نظام بازار آزادی که به هر شکل و خصوصیتی بخواهیم تعریفش کنیم در ایران و خیلی از کشورهای دیگر وجود دارد، درصدی از تغییرات این افزایش قیمت است. در دو سال گذشته خود قیمت مسکن به شدت افزایش پیدا کرد، آخرین آماری هم که از امسال در اردیبهشت ماه وجود دارد، این است که حدود ۸ درصد نسبت به اسفند ماه افزایش بها رشد داشته است. موقعی که افزایش بهای مسکن اتفاق می‌افتدُ قاعدتا به صورت نرمال بخشی از این افزایش بها به میزان اجازه بها منتقل می‌شود، به این دلیل که یک تعادل درآمدی بین درآمد حاصل از دارایی برای مالک‌ها و سایر آلترناتیوهای درآمدی که برای این‌ها وجود دارد باید ایجاد شود، و این افزایش ۳۰ درصدی برآیندی از تحولات قیمت در دو سال گذشته است.
همچنین با توجه به تورم ۳۸ درصدی که حداقل در سطح جامعه وجود دارد، فکر می‌کنم مسکن یک چیزی در سطح و سطوح بقیه اقلام ضروری خانوار افزایش پیدا کرده است. اگر بخواهیم ریشه‌یایی دقیق‌تر بکینم، بخشی از این افزایش قیمت ناشی از تحولاتی است که در بازار دارایی‌ها اتفاق می‌افتد؛ آن هم به دلیل بی‌ثبانی اقتصادی و تزلزل فعالیت‌های صنعتی. در این شرایط بخشی از مردم نقدینگی‌شان را به دارایی مسکن تبدیل می‌کنند. بخشی دیگر از افزایش قیمت مسکن ناشی از افزایش هزینه تمام شده ساخت بنا است که در دو سال اخیر هزینه‌های ساخت بنا بالاتر از ۳۰ درصد افزایش پیدا کرده و قسمتی هم ناشی از تغییرات قیمت زمین در مناطق شهری کشور است. بنابراین اتفاقاتی که افتاده باعث شده بخش مسکن هم به تبع کلیه بخش‌های اقتصادی که دچار بحران است، تحت تاثیر قرار بگیرد و خانوارها در این بحران برای تامین نیازها‌یشان دچار واماندگی شده‌اند.
■ آیا راهکاری برای کنترل و مقابله با بحران افزایش اجاره‌بها مخصوصا از طرف دولت وجود دارد؟
ـ: اولین نکته اینکه راهکارهای ساماندهی بازار اجاره، راه‌کارهایی نیستند که سریع جواب بدهند. یعنی اگردولت بیاید سیاست‌گذاری مسکن و سیاست واگذاری زمین‌های دولتی برای ساخت و ساز را به سمت مسکن استیجاری ببرد ــ حالا چه توسط بخش خصوصی چه توسط نهادهای رفاه اجتماعی تحت عنوان مسکن اجتماعی ــ این برنامه میان‌مدت خواهد بود و تنها در میان مدت می‌تواند تا حدی فشار را تعدیل کند. ولی در کوتاه مدت و ظرف زمانی کمتر از یکی دو سال، می‌توان گفت به آن شکل راهکاری وجود ندارد، مگر مثلا راهکارهای خیلی ضعیف و شاید ناکارآمدی مانند این کاری که اخیرا دولت انجام داد و قراردادهای اجاره را تا آخر خرداد تمدید کرد. یعنی اعلام کرد قراردادها تا آخر خرداد سر جای خودش باقی است و حکم تخلیه برای هیچ واحد مسکونی در این مدت صادر نخواهد شد. این راهکار در حد اینکه دو ماه مسئله را عقب بندازد کاربرد دارد.
مشکل اساسی این است که دو سال رشد منفی اقتصادی و حالا بحران کرونا هم مزید بر علت شده و رشد اقتصاد را بیشتر به سمت منفی شدن پیش برد و اقتصاد کوچک‌تر شد و همراه با تورم، اقتصاد خانوارهای ایرانی دچار نوعی اضمحلال و فروپاشی شده و تقریبا می‌توان گفت بخش مهمی از خانوارها ۵۰ تا ۶۰ درصد در تامین نیازهای اساسی عاجز مانده‌اند.
تا زمانی که رشد اقتصادی از منفی به سمت مثبت حرکت نکند، و فرآیندهای انباشت مازاد در فعالیت‌های تولیدی بخصوص تولید کالا و خدمات برای بهبود درآمد خانوار زیاد نشود، می‌توان گفت راهکاری اساسی در دست نیست.
ولی راهکارهای مقطعی امکان‌پذیر است: از طریق پرداخت یارانه و کمک‌اجاره به بخشی از خانوارهای کم درآمد که این فشار را برایشان قابل تحمل‌تر بکند؛ و همچنین استفاده از زمین‌های دولتی برای ساخت و ساز خانه‌های کوچک و ارزان با اجاره بهای ارزان که بتواند سوبسید زمین‌های دولتی را به سمت بازار اجاره سوق بدهد.
در کل، وضعیت بازار مسکن ایران رو به سمتی است که با توجه به سطح و سطوح قیمت‌ها، تقریبا مالکیت مسکن برای یک بخش مهمی از خانوارهای شهری به خصوص خانوارهایی که جدید تشکیل می‌شوند، تبدیل به یک آرزو شده است و حدود ۸۰ درصد خانوارهای جدید وارد بازار استیجاری می‌شوند و علت افزایش میزان اجاره‌نشینی در نقاط شهری کشور هم همین است. این القا می‌کند که سیاست‌گذارها در واقع به یک شیفت‌پارادایمی در سیاست‌گذاری‌ها نیاز دارند؛ از سمت توسعه بازار ملکی به سمت توسعه بازار استیجاری با رویکردهای مختلف که البته هنوز همچنین تغییری در سیاست‌گذاری‌ها دیده نمی‌شود.
■ از دهه هفتاد شمسی به این‌سو سرمایه ها وارد بازار مسکن شد و ساخت و ساز و اجاره‌داری تبدیل به یک کسب و کار خانوادگی شد که این روند را به شکل فراگیر می‌توان در نمونه کسانی که یکی دو خانه برای اجاره دارند تا افرادی که چند صد واحد، دید. به نظر شما این روند چه حجم و جایگاهی در اقتصاد ایران دارد؟ این فراگیری رانت و اجاره‌داری چه چیزی در مورد ماهیت سرمایه‌داری ایران به ما می‌گوید؟
ـ: اجاره را به معنی رانت یا پول باد آورده نباید در نظر بگیریم. تحولی که اتفاق افتاده این است که بخش‌های صنعتی و مولد اقتصادی که کالا و خدمات به صورت مستمر تولید می‌کنند با مشکلات عدیده‌ای روبه‌رو هستند که خارج از بحث ماست.
ولی یک اتفاقی در اقتصاد ایران افتاده که مربوط یه این یکی دو سال اخیر نیست، بلکه از دهه ۷۰ می‌توانیم ریشه آن را ببینم: اینکه سرمایه‌داری مستغلاتی بنا به دلایل مختلف بسیار قوی شده. بیایید به اصطلاح موجودی سرمایه کشور را دو بخش کنیم؛ سرمایه‌ای که در تولید فعالیت‌های صنعت و خدمات وارد می‌شود و سرمایه‌ای که وارد ساخت و ساز ساختمان می‌شود. حقیقتاً بخش مهمی از مازاد سرمایه وارد جریان ساخت‌و‌ساز شده است. این به شکلی بوده که الان موجودی سرمایه کشور را اگر محاسبه بکنیم که محاسباتش در سایت بانک مرکزی موجود است، بالاتر از ۶۵ درصد از ارزش سرمایه کشور در بخش ساختمان نهفته است و ارزش زمین هم اگر اضافه کنیم، حجم منابع مالی درگیردر برخی از سال‌ها حول و حوش ۸۰-۹۰ درصد می‌شود.
از طرف دیگر مدیریت شهری کشور از دهه ۷۰ سیاستی اتخاذ کرد تحت عنوان فروش تراکم و درآمد شهرداری‌ها و نهادهای محلی متکی شد به درآمد حاصل از زمین. منطقی که آن زمان مقامات به کار می‌بردند این بود که یک رانت زمینی به مالکین زمین تزریق می‌کنیم، شهرداری سهمی از این رانت را تحت عنوان عوارض مازاد تراکم دریافت و خرج شهر می‌کند. محاسباتی که من خودم شخصا در چند مقاله در دهه ۸۰ انجام دادم این است که سود و منفعتی که نصیب سرمایه‌داری مستغلاتی در سطح تهران می‌شود، در برخی از سال‌ها تا شش درصد تولید ناخالص داخلی کشور هم افزایش پیدا می‌کند. به تدریج از دهه ۸۰ به این سمت، همین سیستم مدیریت انتقال پیدا کرد به دهیاری‌ها و حتی مدیریت مناطق آزاد کشور. مثلا در منطقه آزاد کیش سازمان منطقه آزاد ۶۰ درصد از آمدش حاصل از فروش زمین است و حجم سرمایه‌هایی که وارد شده بالای ۸۵ درصد منابع مالی که وارد کیش شده به بازار ساختمان جاری شده نه سرمایه کسب و کار عادی.
______________________________________________________________________________
بیشتر بخوانید: اجاره‌نشینی: وضعیت طبقه متوسط فقیر و مردم فقیرتر از آنها
______________________________________________________________________________
سیاست دیگری هم بود تحت عنوان اینکه دولت‌ها هر موقع درآمد نفتی اضافه می‌شد، سعی می‌کردند نرخ ارز را پایین نگاه دارند و پول ملی را بنا به دلایل مختلف سیاسی و مدیریتی تقویت کنند. مجموع این عوامل باعث می‌شود که قدرت رقابت‌پذیری صنایع ایران در مقابل واردات کاهش پیدا کند.
از یک طرف با دستکاری دولت در نرخ ارز و تزریق مداوم نقدینگی، جریان رقابت‌پذیری صنایع کاهش پیدا می‌کند، که این باعث ضعف فعالیت‌های صنعتی می‌شود. و از طرف دیگر پمپاژ نقدینگی به اقتصاد باعث می‌شود که این نقدینگی‌ها دنبال دارایی‌های باشند، مِن جمله زمین و ساختمان، و در مقابل نظام شهری و منطقه‌ای رانت زمین را به عنوان محور اصلی درآمد خودش قرار می‌دهد و مجموع این‌ها باعث می‌شود که مکش منابع به سمت سرمایه‌داری مستغلاتی بسیار زیاد بشود.
این مکش منابع باعث شده که الان به عنوان یک شاخص آماری سهم زمین در هزینه تمام‌شده مسکن به طور متوسط در کشور به ۵۰ درصد می‌رسد، که اگر متوسط کشوری را با کشورهای مختلف مقایسه کنیم، رقمی بسیار بالاست. حتی در جایی مانند تهران تا بالای ۷۵ درصد افزایش پیدا می‌کند. در نتیجه مجموع این عوامل باعث می‌شود برخلاف سرمایه‌داری در کشورهای دیگر که متکی بر افزایش تولید کالا و خدمات مختلف و کالاهای مبادله‌ای است که بتوانند صادر کنند و مازادی ایجاد کند تا این مازاد مجددا در سرمایه‌گذاری‌های بیشتر و ایجاد شغل بیشتر به کار گرفته شود، منابع مالی سرمایه‌داری در ایران می‌آید در داخل زمین و ساختمان حبس می‌شود.
در حال حاضر حدود ۲ میلیون واحد مسکونی خالی وجود دارد و اگر ارزش منابع مالی این دو میلیون را حساب کنید به یک رقم بسیار بالا می‌رسید. بالای دو میلیون تا دو و نیم مسکن دوم هم به شکل ویلایی وجود دارد که بخش زیادی از تقاضای آن نه به خاطر استفاده شخصی بلکه به خاطر عایدی و حفط ارزش‌های دارایی است که این‌ها هم اگر در فرآیند تولید صنعتی و کارخانه‌جات و خدمات در می‌آمد، می‌توانست ارزش افزوده مداوم و مشاغل بیشتری ایجاد کند و جریان تولید را به اصطلاح روان‌سازی بکند. این اتفاقات در ایران نیافتاده است، یعنی ترکیبی از درآمد نفت به علاوه تکثر فعالیت‌های رانت‌جویانه به شکل عایدی – درآمدهای یک‌باره – باعث شده که سرمایه‌داری ایران شکل خاص خودش را از نظر من پیدا کند.
■ ۳۷ درصد از خانوارها در ایران مستاجر هستند و این بخش زیادی از طبقه متوسط را هم در بر می‌گیرد، با توجه به اینکه یک سوم درآمد و بلکه بیشتر هم به اجاره‌بها اختصاص داده می‌شود، در چنین شرایطی این افزایش اجاره‌بها برای طبقه متوسط چه مشکلاتی را به وجود بیاورد؟
ـ: اگر تحولات مکان‌گزینی خانوارهای طبقه متوسط را در سطح مناطق کلان شهری رصد کنید، از حدود مثلا بیست سال پیش تا الان، این فرآیند که بخصوص از سال‌های ۸۴ به بعد تشدید هم شده، یک نوعی فرآیند فیلترینگ از لحاظ مکان‌گزینی است. یعنی طبقه متوسط به تدریج از میانه شهر به پایین شهر و به تدریج از خود شهر اصلی مثلا تهران به حاشیه‌اش پرت می‌شود. به عبارت دیگر افزایش اجاره‌بها باعث شده که دیگر به تدریج شهر تهران از گروه‌های متوسط و فقیر در حال خالی شدن باشد و خانوارهای جدیدی که در این طبقات تشکیل می‌شوند اصولا بخش مهمی از آنها دیگر نمی‌توانند مکان زیست اجتماعی مناسب خودشان را پیدا کنند. همچنین یک نوع درهم تنیدگی اجتماعی و فضایی پیدا می‌کنند با مناطق حاشیه‌نشین شهری و از لحاظ محل اسکان تبدیل به گسترش سکونت‌گاه‌های غیررسمی خواهد شد و گسترش حاشیه‌نشینی در شهرهای مادر را پدید خواهد آورد.
البته فی‌النفسه در نظام برنامه‌ریزی این که همه افراد نیایند ساکن شهرهای مادر بشوند امر بدی نیست، ولی این در شرایطی است که نظام مدیریت شهری و منطقه‌ای کشور هم در حد خوبی نبوده و اسباب زیست مناسبی را در مناطق حاشیه فراهم نکرده است تا فضای زیستی خوبی آماده بشود، چرا؟ نمونه‌اش سیاستی وجود داشت از دهه ۷۰ تحت عنوان شهرهای جدید که دولت آمد برای سکونت طبقه متوسط با همین منطق، شهرهای جدید را احداث کرد. سال‌ها سرمایه‌گذاری می‌شد و این شهرها خالی بودند به دلیل مشکلات مدیریتی، در همان زمان نقاط حاشیه‌ای تهران مانند اسلام‌شهر، اکبرآباد و سلطان‌آباد به مکان‌هایی تبدیل شد که بخش مهم جمعیت در واقع آنجا سکونت پیدا کرد. بعد از مسکن مهر که یک پروژه ساخت و ساز در شهرهای جدید شد، تا یک حدی برخی از شهرهای جدید رونق جمعیتی گرفت، ولی امکانات زیستی آنها را هنوز هم به حد کافی نیست و استانداردهای حداقلی فراهم نشده است. در نتیجت طبقه متوسط تحولات مختلف اقتصادی از لحاظ درآمدی، از لحاظ خرج و همه شاخص‌ها و من جمله مسکن در حال فروپاشی کامل است به نظر من و دیگر ملکیت در طبقه متوسط به نظر می‌آید به تدریج معنی نخواهد داشت. تقاضای مسکن ملکی هم که شاهدش هستیم، بخشی ناشی از آن طبقات مرفه‌تر یا خانواده‌های قدیمی‌تر است که یک مازادی دارند و می‌آیند مسکنی می‌خرند تا بتوانند آن را اجاره بدهند. در نتیجه بحث ملکیت طبقه متوسط در حال حذف کامل است و از لحاط سطح اجاره هم با توجه به فشاری که هزینه‌های خوراکی و سایر هزینه‌های ضروری وارد می‌آورد، توان پرداخت آن سطح را ندارند و به نواحی حاشیه‌ای ارزان‌تر با امکانات زیستی بسیار کمتر پرت می‌شوند که در بلند مدت می‌تواند از لحاظ فرهنگی و اجتماعی هم به شدت این طبقه را تحت تاثیر قرار بدهد.