وام‌ مسکن و تحمیل حاشیه‌نشینی بر تهیدستان

جذاب‌ترین و سودآورترین بازار داخلی ایران نزدیک به سه سال است که به خواب زمستانی رفته است. در آخرین گزارش موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی از وضعیت شاخص رشد اقتصادی، رکود صنعت ساختمان یکی از عوامل اصلی کاهش رشد اقتصادی در سال گذشته عنوان شده است.

دولت برای مقابله با این وضعیت، در بخشنامه‌ای اعلام کرده است که وام مسکن به ۸۰ میلیون تومان افزایش می‌یابد. انتظار دولت این است که با افزایش وام مسکن، تقاضا برای خرید مسکن افزایش یابد و از این مسیر صنایع وابسته به صنعت ساختمان نیز تحریک و زمینه‌ساز افزایش شاخص رشد اقتصادی شوند.

این تصمیم و سیاست‌گذاری در شرایطی اتخاذ شده است که برپایه گزارش‌های رسمی، هم‌اکنون نزدیک به ۱.۵ میلیون واحد مسکونی آماده بدون مشتری وجود دارد. گزارش‌های نهادهای دولتی بیانگر آن است که توان خرید مسکن مردم کاهش یافته و به دلیل افزایش قیمت، خریداران منتظر کاهش قیمت هستند.

در همین رابطه دولت پس از اعلام شکست طرح مسکن مهر، برنامه‌ای با عنوان مسکن اجتماعی برای دهک‌های پائین درآمدی ارائه کرده است. اگرچه این طرح تا به‌حال به مرحله اجرایی نرسیده، اما مقام‌های دولتی اعلام کرده‌اند که با اجرای این طرح، مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن مردم به هشت سال کاهش می‌یابد.

آیا این سیاست‌گذاری‌ها می‌تواند از هزینه تحمیلی مسکن بکاهد؟ آیا بازار مسکن ایران یک‌بار دیگر، پس از رشد حباب‌گونه، به سمت واقعی شدن قیمت‌ها حرکت می‌کند، شاخص دسترسی به مسکن در ایران بهبود می‌یابد و فرایند به حاشیه رانده‌شدن دهک‌های درآمدی پائین متوقف خواهد شد؟

شاخص دسترسی به مسکن؛ ۳۰ تا ۱۰۰سال

بازار مسکن ایران بیش از دو دهه است که به یک محل امن و مناسب برای کسب یود بیشتر تبدیل شده است. در سال‌های نخستین دهه ۱۳۷۰، سیاست‌گذاری‌های دولت هاشمی رفسنجانی به افزایش قیمت مسکن و تبدیل این بازار به یک‌ بازار با حاشیه سود بالا انجامید. درآمدهای نفتی مازاد، رشد نقدینگی و سرگردانی نقدینگی در بازار پولی، در نهایت بازار مسکن را با پدیده تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه روبرو کرد.

در چنین وضعیتی، دولتِ ناتوان از اجرای وظایف حکومتی خود، زمینه حضور بخش خصوصی در بخش مسکن را فراهم کرد و مسکن از یک کالای ضروری به یک کالای سرمایه‌ای با حاشیه سود بالا تبدیل شد. رشد شتابان قیمت زمین و به تبع آن قیمت تمام شده مسکن در دهه ۸۰ نیز ادامه یافت. به‌گونه‌ای که قیمت تمام شده مسکن حداقل ۳۰۰ درصد و دوره انتظار برای خانه‌دار شدن حداقل سه برابر افزایش یافت.

بر پایه گزارش‌های وزارت راه، مسکن و شهرسازی میانگین قیمت یک متر مربع زمین در سال ۱۳۷۰ نزدیک به ۴۲ هزار تومان بوده و در سال ۱۳۸۵به بیش از ۱.۸ میلیون تومان رسیده است. این رشد قیمت در نیمه دوم دهه ۸۰ و سال‌های نخست دهه ۹۰ نیز ادامه داشته است. به‌گفته مدیر علمی طرح جامع مسکن، قیمت مسکن در سال‌های ۸۴ تا ۹۱ بیش از ۴.۵ برابر شده و ۴۵۹درصد افزایش یافته است.

افزایش قیمت مسکن و همزمان با آن کاهش قدرت خرید خانوارها، میانگین دوره انتظار برای خانه‌دار شدن را افزایش داده است. برپایه گزارش‎های وزارت راه، مسکن و شهرسازی، در این دوره میانگین انتظار برای خانه‌دار شدن هم حداقل دو برابر افزایش یافته است. این افزایش برای دهک‌های درآمدی پائین‌تر، بیشتر بوده است. به‌گونه‌ای که متوسط دوره انتظار برای خانه‌دار شدن ۱۲ سال است اما همین دوره برای دهک‌های کم درآمد ۳۰سال برآورد می‌شود. این امکان در شرایطی است که خانوارها همه درآمد خود را پس‌انداز کنند.

چنانچه خانوارهای ایرانی بر اساس قیمت‌های سال ۸۹ یک سوم از درآمد خود را ذخیره کنند، ۳۶ سال طول می‌کشد تا امکان خرید یک خانه ۷۵ متری را به‌دست بیاورند. به گفته مدیر بازنگری طرح جامع مسکن؛ در چهار دهک اول شاخص دسترسی به مسکن در حالتی که فرد تمام درآمد خود را پس‌انداز کند، ۳۲ سال است که این شاخص در حالت پس‌انداز یک سوم درآمد، ۹۶ سال برآورد می‌شود.

رانده شدن به حاشیه

پیامد افزایش حباب‌گونه قیمت مسکن سبب شده است که تقاضای موثر در بازار مسکن جای خود را به تقاضای سرمایه‌ای و سودگرانه بدهد. به‌دنبال افزایش هزینه مسکن، جمعیت اجاره‌نشین افزایش یافته است. افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‌ای از یک سو و سرمایه‌گذاری برای کسب سود بیشتر در بازار مسکن از سوی دیگر، اجاره بها را نیز افزایش داده است.

براساس آمارهای غیردولتی از هر ۱۰۰ خانوار ایرانی، حداقل ۶۴ خانواده اجاره‌نشین هستند. همچنین گزارش مرکز آمار نشان می‌دهد که ۵۲ درصد از جمعیت شهرنشین و ۴۶ درصد از کل جمعیت ایران، در واحدهای مسکونی استیجاری سکونت دارند. از کل خانوارهای فاقد مسکن ملکی حدود ۴۷.۸درصد در دهک‌های اول تا چهارم و ۲۹ درصد در دهک‌های پنج تا هفت قرار دارند.

گزارش مرکز آمار ایران از هزینه و درآمد خانوارها نشان می‌دهد که ۴۵.۳ درصد از سبد هزینه غیرخوراکی خانوارها، به هزینه تامین مسکن اختصاص می‌یابد. همچنین بر اساس گزارش بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، در سال گذشته هزینه مسکن ۳۳.۳ درصد سبد هزینه خانوارها را به خود اختصاص داده که بیانگر افزایش ۱۳.۲ درصدی به نسبت یک سال گذشته است.

افزایش اجاره بها، خانوارهای کم‌درآمد را به واحدهای مسکونی کوچک‌تر، با امکانات کم‌تر و در نهایت حاشیه شهرها رانده است. به‌گونه‌ای که به روایت مدیر علمی طرح جامع مسکن، حداقل هفت میلیون از خانوارهای ایرانی از حق دسترسی به مسکن مناسب محروم‌اند. فردین یزدانی گفته است: «۳۳ درصد مردم ایران توان تامین حداقل‌های اولیه برای محل سکونت خود را ندارند.»

او در توصیف این وضعیت می‌گوید: «ما برای تعیین شاخص‌های مسکن استاندارد به استانداردهای حداقلی بسنده کردیم و به ازای هر فرد باید حداقل ۱۲ متر مربع محل سکونت در یک واحد مسکونی وجود داشته باشد. همچنین ساختمان باید از نظر مقاومتی و مصالحی که برای ساخت آن به‌کار رفته است امن به حساب‌ آید و در نهایت حداقل‌هایی مانند حمام ، سرویس بهداشتی و آشپزخانه در هر واحد وجود داشته باشد. با بررسی جوانب مختلف این حوزه، معادل ریالی چنین مسکنی را در سراسر کشور و براساس هر استان محاسبه کردیم و میانگین کشوری واحد مسکونی با چنین شرایطی به ازای هر خانوار سه نفره، ۴۷۰ هزار تومان در هر متر مربع است. به این ترتیب هر خانواری که قدرت تامین این هزینه را ندارد و کمتر از این مقدار را برای واحد مسکونی خود پرداخت می‌کند، از برخی از این امکانات حداقلی محروم است.»

در همین رابطه، وزیر راه، مسکن و شهرسازی ایران گفته است که یک چهارم جمعیت و یک سوم جمعیت شهرنشین ایران در مناطق حاشیه‌ای سکونت دارند. به گفته آخوندی ۱۸میلیون نفر از جمعیت ایران در سکونت‌گاه‌های حاشیه‌ای و بدون دسترسی به خدمات شهری و بهداشتی زندگی می‌کنند.

تحریک تقاضا، تحمیل تورم بر تهیدستان

آن‌گونه که منابع دولتی گزارش داده‌اند، برای پاسخ‌گویی به تقاضای موثر مسکن باید سالانه ۱.۲ میلیون واحد مسکونی ساخته شود و حل مساله مسکن نیازمند احداث ۱۲.۳ میلیون واحد مسکونی تا ده سال آینده است.

این در حالی است که برپایه گزارش‌های رسمی، صنعت ساختمان در سه سال گذشته با رکود روبرو بوده و صدور پروانه‌ ساخت نزدیک به ۵۰ درصد کاهش یافته و بازار مسکن جذابیت پیشین را ندارد. دولت در چنین وضعیتی و به منظور تحریک تقاضا، سقف وام مسکن را افزایش داده و از طرح جامع مسکن رونمایی کرده است. براساس این طرح، دولت با تشکیل صندوق ضمانت تسهیلات مسکن و استفاده از توان نهادهای خیریه سالانه ۱۲۵ هزار واحد مسکونی با متراژ ۵۰ متر برای خانوارهای کم‌درآمد احداث می‌کند.

از سوی دیگر با افزایش سقف تسهیلات مسکن، دولت امیدوار است که خانوارهای با درآمد متوسط و بالا با بهره‌گیری از تسهیلات بانکی امکان خرید خانه را به‌دست آورند و بازار مسکن را از رکود خارج کنند. افزایش سقف تسهیلات مسکن، نحوه بازپرداخت آن و ناتوانی بانک‌ها در تامین منابع مالی با انتقاد کارشناسان روبرو شده است.

براساس یافته‌های یک پژوهش افزایش ۱۰درصدی تسهیلات بانکی می‌تواند افزایش حداقل سه درصدی قیمت مسکن را به دنبال دارد و هرگاه که دولت برای خروج از رکود، تحریک بازار از ناحیه تقاضا را در دستور کار قرار داده، بازار مسکن با افزایش تقاضای سرمایه‌ای روبرو شده است. در این فرایند، خانوارهای با درآمد کم‌تر و نرخ پس‌انداز پائین‌تر امکان دسترسی کمتری به تسهیلات بانکی را داشته و بازار مسکن با تسلسل رکود، رونق و تورم روبرو شده است.

به استناد گزارش‌های رسمی وزارت مسکن، خانوارهای دهک‌های یک تا چهار درآمدی به‌طور کلی ناتوان از ورود به چرخه سرمایه‌گذاری در مسکن و وام‌گیری از نظام بانکی هستند. برآوردها نشان می‌دهد که خانوارهای دهک اول درآمدی باید ۱.۵ برابر کل هزینه خانوار را برای بازپرداخت اقساط تسهیلات مسکن هزینه کنند. دهک دوم ۸۰ درصد، دهک سوم ۶۰ درصد و دهک چهارم ۵۰ درصد کل هزینه خانوار را به بازپرداخت وام مسکن اختصاص دهند. علاوه بر این دهک‌های پنجم و ششم درآمدی هم از بازپرداخت اقساط وام‌های بیشتر از ۱۰ میلیون تومان ناتوان هستند.

دولت در شرایطی که از یک‌سو وعده داده است با توقف مسکن مهر، طرح مسکن اجتماعی را برای کاهش دوره انتظار خانه‌دار شدن دهک‌های کم درآمد اجرایی کند، از سوی دیگر با افزایش دستوری سقف تسهیلات مسکن، زمینه افزایش قیمت مسکن و ورود دوباره تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن را فراهم می‌کند. این فرایند می‌تواند پدیده واحدهای مسکونی خالی و افراد برخوردار از دو یا بیشتر از دو واحد مسکونی را افزایش دهد و از سوی دیگر، چنانچه دولت نتواند به وعده خود در طرح تامین مسکن اجتماعی و حمایت از دهک‌های درآمدی پائین عمل کند، موج به حاشیه رانده‌شدن تهیدستان را تشدید کند.