تعداد بنگاه‌های ملکی ایران ۱,۸ برابر نانوایی‌هاست، خبری تکان‌دهنده که درست هم‌زمان با رکورد زدن نرخ تورم مسکن در ایران منتشر شده است. این نسبت می‌گوید دسترسی هر ایرانی به شکل میانگین به مشاوران املاک دو برابر دسترسی به نانوایی است. پس هر باری که اراده می‌کند به یک نانوایی سر بزند باید دو برابر بیشتر از زمانی وقت بگذارد که برای سر زدن به مشاور املاک وقت می‌گذارد. اما چرا؟
بر اساس گزارشی از وضعیت اصناف فعال در ایران، تعداد بنگاه‌های مشاوره املاک ۱۵۳ هزار عدد گزارش شده است. در مقابل از اصناف ضروری‌تری مانند نانوایی تنها چند باب مغازه در هر محله وجود دارد. تعداد نانوایی‌های کل ایران، تنها ۸۳ هزار عدد است.
«نان در دلالی است»
آمار به ما نشان می‌دهند که به ازای هر ۱۸۰ واحد مسکونی یک بنگاه مشاوره وجود دارد. این در حالی است که با پیدایش کسب و کارهای اینترنتی و گسترش سایت‌های خرید و فروش ملک بخش زیادی از فراینده واسطه‌گری املاک غیرحضوری شده است. وجود عرضه زیاد برای یک کالا یا خدمات نشان می‌دهد که به همان میزان هم تقاضا وجود دارد اما با وجود اینترنتی شدن بیشتر خدمات و البته رکود در بازار املاک، آیا واسطه‌گری بنگاه‌های ملکی رشد روز افزون دارند؟ یا باید دلیل را خارج از منطق عرضه و تقاضا جست‌وجو کنیم؟
«نان در دلالی است»؛ یک انگاره قدیمی که حالا در ایران با داده‌های اقتصادی هم‌خوانی دارد. واقعیت آن است که اقتصادی که در بلندمدت درگیر بیماری بوده و سال‌هاست با رکود تورمی دست و پنجه نرم می‌کند، زمینه مناسبی برای واسطه‌گری فراهم کرده است. از خرید و فروش کوپن گرفته تا دلالی ارز و خودرو. از واسطه‌گری برای زمین گرفته تا دلالی سکه. بازار محل نان درآوردن عده زیادی شده است. در روزگاری که تولید ارزشی ندارد، بسیاری به واسطه‌گری روی آورده‌اند. چشم‌انداز کدر و نبود ثبات اقتصادی در بلندمدت باعث شده تا بسیاری از فارغ‌التحصیلان دانشگاهی با سرخوردگی از بازار کار تخصصی خود به مشاغل واسطه‌گری پناه ببرند. این میان دلالی علمی و واسطه‌گری عرفی مسکن در همه جای دنیا رواج دارد و بخشی از فرایند قانونی خرید و فروش ملک است؛ اما در ایران دلالی مسکن به شغلی تبدیل شده که بسیاری از جوانان رویاهای مالی خود را در آن جست‌وجو می‌کنند.
پیشی گرفتن تعداد بنگاه‌ها از نانوایی‌ها به شکل ریشه‌ای با تورم پی در پی قیمت مسکن در ارتباطی مستقیم است. بخشی از تورم مسکن هم به دلیل سوداگری زمین شکل گرفته است که خود حکایت از فساد در نظام مدیریت شهری سوداگرانه دارد.
چرا بنگاه املاک برای ایرانی‌ها جذاب است
بازار مسکن ایران سال‌هاست با تورم شدید دست و پنجه نرم می‌کند. مسئولان دولتی همواره تقصیر را گردن مشاوران املاک انداخته‌اند، واکنشی که بیش از آنکه کارشناسی و علمی باشد برای پوشاندن ضعف‌های اقتصاد کلان است. این بازار مسکن تنها بخش کوچکی از یک مسئله بزرگ‌تر است.
کسانی که فقط معاملاتِ مِلکی‌ها را مقصر می‌دانند می‌گویند رقابت منفی میان مشاوران املاک در بازار مسکن باعث شده تا افزایش قیمت مسکن تشدید شود. آنان بی‌توجه به بَرهَم کنش بازارهای موازی و اثرپذیری مسکن از وضعیت اقتصادی کشور انگشت اتهام را به سوی مشاوران املاک نشانه می‌گیرند. بر اساس این دیدگاه مشاوران املاک با شارژ قیمت‌ها به سود صاحب‌خانه از طرفی سعی در جذب مشتری دارند و از سوی دیگر کمیسیون درصدی خود را افزایش می‌دهند. این وضعیت دومینووار قیمت‌های پشنهادی را نامتعارف‌تر می‌کند.
با وجود اینکه نمی‌توان بنگاه‌ها را دلیل اصلی تورم مسکن دانست اما می‌توان این وضعیت را عاملی برای جذابیت بیشتر این شغل در ایران دانست. نمایندگان صنفی مشاوران املاک هم در پاسخ به اتهام دستکاری قیمت می‌گویند: دولت و دیگر منتقدان برای فرار از مسئولیت خود و کم رنگ کردن آثار وضعیت بد اقتصادی تمام تلاش خود را کرده‌اند تا بنگاه‌ها را بی‌اعتبار کنند و به آنها اتهام بزنند. آنها معتقدند که صنف مشاوران املاک نه تنها به گرانی دامن نمی‌زند بلکه با چانه‌زنی بین مشتری و فروشنده درجهت تعادل قیمت‌ها اقدام می‌کنند.
ناهمخوانی عرضه و موجودی
این اما همه ماجرا نیست. با وجود اینکه تعداد خانه‌های موجود در کل کشور از تعداد خانوارها بیشتر است اما عرضه مسکن در متراژ و قیمت مورد تقاضا کمتر است. یعنی چه؟ یعنی مسکن موجود در کشور بیش از نیاز کل جمعیت است اما در همه سال‌های گذشته تولیدکنندگان چیزی را که مصرف‌کننده طلب می‌کرده تولید نکرده‌اند. عرضه پایین‌تر از حد نیاز و فراوانی تقاضای مصرفی، رقابت را برای خرید و فروش ملک افزایش داده است. همین وضعیت هم می‌تواند توضیحی برای گسترش بنگاه‌های ملکی باشد.
اما در این میان کسانی از میان تحلیل‌گران اقتصادی و از میان خود دارندگان بنگاه‌های معاملات ملکی کمبود ملک برای واگذاری را دلیل رونق بنگاه‌ها می‌دانند. فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن در این مورد می‌گوید:
«وقتی که ملک در بازار کم باشد، تعداد مشاورانی که روی یک ملک کار می‌کنند زیاد می‌شود و زمانی که مالکی قصد واگذاری ملک خود را داشته باشد، مشاوران برای آنکه معامله را خود انجام دهند، وعده قیمت‌های بالاتری را به مالک می‌دهند و این موضوع باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود.»
در ماه گذشته (خرداد ۱۴۰۱) تورم ماهانه قیمت آپارتمانهای مسکونی شهر تهران ۷,۱ درصد بوده است. تورم ماهانه خرداد ماه در نسبت به ماه پیش ۱,۱ واحد درصد افزایش داشته است. این اعداد فضایی کاملا تورمی را برای بازار مسکن ایران ترسیم می‌کنند. در این فضای تورمی باید به شکل پیش‌فرض در انتظار حضور پررنگ افرادی باشیم که از تورم سود می‌گیرند.
رواج سوداگری زمین
بررسی وضعیت بازار مسکن ایران نشان می‌دهد که رواج پدیده «سوداگری زمین» در کلانشهرها، ریشه مهم رونق بیش از حد بنگاه‌های ملکی است.
پیشی گرفتن تعداد بنگاه‌ها از نانوایی‌ها به شکل ریشه‌ای با تورم پی در پی قیمت مسکن در ارتباطی مستقیم است. بخشی از تورم مسکن هم به دلیل سوداگری زمین شکل گرفته است که خود حکایت از فساد در نظام مدیریت شهری سوداگرانه دارد.
شهرداری‌ها در دوران تراکم فروشی در بسیاری از موارد بدون در نظر گرفتن استانداردهای شهرسازی کلانشهرها، تعداد خانه‌ها را بیش از ظرفیت ذاتی خود گسترش دادند. وجود دو میلیون خانه خالی در ایران نشان می‌دهد که مسکن نه برای مصرف بلکه برای تجارت ساخته شده است؛ تجارتی که بخش بزرگی از حلقه مافیایی آن را بانک‌های بزرگ تشکیل می‌دهد.
در همین حال بخشی از جمعیت کشور هنوز صاحب‌خانه نیستند و فشار تقاضای آنها بر بازار مسکن سنگینی می‌کند. خروجی این وضعیت چیزی نیست جز رقابت سرمایه‌گذاران برای سوداگری زمین. در محیط اقتصاد ایران به شکل سنتی، خانواده یا افراد نخستین نقدینگی خود را در مسکن، زمین یا ویلا سرمایه‌گذاری می‌کند. این نخستین راهی‌ست که برای سرمایه‌گذاری به فکر افراد می‌رسد: خرید خانه‌هایی نه برای مصرف بلکه با هدف داد و ستد و با قیمت بالاتر. پس هدف اصلی خرید و فروش و کسب سود است نه استفاده شخصی. وجود این سازوکار معیوب در بازار مسکن، چشم‌انداز برای فرایند بازاریابی سالم را به شکل کامل مخدوش می‌کند. پس کارشناسان بخش مهمی از دلایل رونق گرفتن بنگاه‌های ملکی را متکی به منطق نهفته در خود بازار مسکن می‌دانند.
بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار در خرداد امسال، متوسط وزنی قیمت آپارتمانهای مسکونی فروش رفته در مناطق ۲۲ گانه شهر تهران به ۴۱ میلیون و ۴۰۸ هزار تومان رسیده است. همین‌طور در ماه گذشته تورم ماهانه قیمت آپارتمانهای مسکونی شهر تهران ۷,۱ درصد بوده است. تورم ماهانه خرداد ماه در نسبت به ماه پیش ۱,۱ واحد درصد افزایش داشته است. این اعداد فضایی کاملا تورمی را برای بازار مسکن ایران ترسیم می‌کنند. در این فضای تورمی باید به شکل پیش‌فرض در انتظار حضور پررنگ افرادی باشیم که از تورم سود می‌گیرند.
تضاد منافع واسطه‌گران
بخش دیگری از دلایل گسترش پیش از حد بنگاه‌های مشاوره املاک را می‌توان در وجود تضاد منافع آشکار در بازار املاک ایران دانست که به این صورت است: مشاور املاک در ایران هم‌زمان هم برای خریدار و هم برای فروشنده، بازاریابی می‌کند و این وضعیت به یک تضاد منافع آشکار در بازار منجر شده است. در بسیاری از بازارهای کارا و مستقل واسطه‌گری مسکن، دو طرف معامله به عنوان دو نقش مجزا از هم، از سوی دو بازیگر مستقل در بازار واسطه‌گری، مدیریت می‌شوند؛ یعنی یک مشاور املاک وکالت خریدار را به عهده می‌گیرد و مشاور دیگر وکیل فروشنده می‌شود؛ در مسیر رقابت این دو با هم بهترین قیمت برای معامله کشف خواهد شد. چشم‌پوشی از این وضعیت در بازار مسکن ایران باعث شده تا مسیر دستکاری قیمت‌ها برای مشاوران املاک هموار شود؛ چون آنها می‌توانند هم‌زمان با فروشنده و خریدار در راستای نفع شخصی و سود بیشتر وارد مذاکره شوند. نتیجه اینکه دلالی مسکن بسیار پرسودتر از وضعیت عادی شده و اقبال به آن هم بیشتر شده است.