پس از افزایش چشم‌گیر نرخ اجاره خانه در سال ۱۳۹۷، که در پی افزایش قیمت مسکن در همه شهرهای ایران پدید آمد، پیش‌بینی می‌شد با افت روند رشد قیمت مسکن در سال جدید، روند بالا رفتن نرخ اجاره نیز کند شود. ولی با سپری شدن شش ماه ابتدایی سال ۱۳۹۸، اجاره‌ها با شتاب افزایش می‌یابند و تابستان اجاره‌نشین‌ها مثل سال گذشته به سختی به پایان رسیده است. بالا رفتن قیمت اجاره، به طور مستقیم بر کاهش کیفیت‌های زیست اجاره‌نشین‌ها در مراکز و مناطق جنوبی شهرها موثر است. کیفیت‌هایی که با آمارها و اعداد چندان درک نمی‌شوند. نگاهی کنیم به تجربه اجاره‌نشینی در تابستانی که گذشت.
شاخص‌ها چه نمی‌گویند؟
وزارت راه و شهرسازی از سال ۱۳۸۵ تاکنون فصل‌نامه‌ای منتشر می‌کند که به مقالات تخصصی حوزه مسکن اختصاص دارد[1]. در انتهای هر شماره‌ی این فصل‌نامه قیمت مسکن به تفکیک استان و میزان رشد آن به نسبت سال گذشته درج شده است. مرکز آمار ایران نیز آمار و ارقامی در خصوص قیمت خرید و اجاره مسکن در هر فصل را در دسترس عموم قرار می‌دهد. آمارها به طور مرتب منتشر می‌شوند و پژوهشگران و روزنامه‌نگاران تلاش می‌کنند با استفاده از شاخص‌هایی چون نسبت «درآمد به خرید» و «نسبت درآمد به اجاره» تجربه‌ی مواجهه‌ی گروه‌های مختلف اجتماعی با مسئله مسکن را به صورت کمی توضیح دهند. به طور مثال، در شهریور ۱۳۹۸ قیمت یک خانه ۵۹ متری ۱۰ سال ساخت در منطقه ۱۸ تهران (یافت‌آیاد) حدود ۳۸۰ میلیون تومان است. حداقل دستمزد رسمی اعلام شده توسط وزارت کار در سال ۱۳۹۸، ۱ میلیون و ۵۱۷ هزار تومان، یعنی روزانه حدود ۵۰ هزار تومن است. بنابراین یک کارگر ساده بدون احتساب هزینه‌ها بهداشتی، آموزشی، خوراکی و سایر هزینه‌ها باید ۷ هزار و ۶۰۰ روز کار کند تا از عهده‌ی خرید چنین خانه‌ای برآید. یعنی بیشتر از بیست سال، آن هم در شرایطی که نسبت رشد قیمت مسکن با افزایش دستمزد هماهنگ باشد که آنطور که مقایسه‌ها نشان می‌دهند چنین نیست.
دنبال خانه برای اجاره می‌گردی؟ یا برو زیر زمین، یا ۹۰ پله برو بالا – آن پایین نور نداری، آن بالا آب.
در سال‌های اخیر، روی شاخص‌هایی مثل «نسبت درآمد به خرید»، «مسکن غیر رسمی به کل مسکن»، «دسترسی دهک‌های مختلف به مسکن»، «نسبت رشد قیمت مسکن به ضریب جینی» و… مقالات و گزارش‌های بسیاری نوشته شده است. اما شاخص‌ها در دقیق‌ترین شکل ممکن نمی‌تواند بخش مهمی از تجربه‌ی همیشگی بیش از ۶ میلیون خانواده‌ی اجاره‌نشین را با مسئله‌ی رشد قیمت مسکن شرح دهند. مسئله‌ی اجاره‌نشین‌ها عموماً به توان‌شان در امکان خرید مسکن خلاصه می‌شود. چرا که کیفیت‌هایی مثل نور، نسبت جمعیت به متراژ خانه، دسترسی به شریان‌های اصلی عبور و مرور، زندگی در بافت فرسوده، ناامنی محل‌های عبور و مرور و… به چشم آمارها و شاخص‌ها نمی‌آیند. خصوصاً در شرایطی که رشد شدید قیمت اجاره مسکن آن‌ها را به سرعت به سوی حاشیه‌ها، بافت‌های فرسوده با کیفیت‌های معمارانه‌ی نامطلوب می‌راند، فرآیندی که در تابستان ۹۷ و ۹۸ در ابعاد وسیعی رخ داده است.
تابستان ۹۸، افت خرید، افزایش اجاره
همان‌‌طور که پیش‌بینی می‌شد ترمز تورم قیمت مسکن پس از حدود ۴۵ ماه در اواخر تیرماه امسال کشیده شد. رشد قیمت مسکن به زیر صفر رسید. آمار معاملات املاک نشان می‌دهد که تابستان ۹۸ بازار خرید و فروش مسکن یکی از بی‌سابقه‌ترین فصل‌های رکود را از سر گذارنده است.[2] با این‌حال قیمت اجاره مسکن هیچ تاثیری از این افت نمی‌پذیرد و بی‌هیچ مکثی با سرعت پیش می‌رود. تفاوت روشن است؛ با پایین آمدن معاملات و کم‌شدن سود واسطه‌گری، انگیزه خرید مسکن پایین آمده است. اما اجاره‌نشینی ربطی به این انگیزه ندارد، چرا که اجاره‌نشینی یعنی بی‌خانگی. بهرحال، خانواده‌ها و افراد ناچارند سرپناهی داشته باشند و هیچ حدود و مرزی هم برای مالکان در تعیین نرخ وجود ندارد. زیرا حداکثر دخالت در بازار مسکن راه‌اندازی پویش «صاحب‌خانه خوب» در شبکه سه سیماست که قرار بوده طرح تشویقی برای صاحب‌خانه در جهت رعایت حال مستأجرین باشد. یا مثالی دیگر خواهش نایب رئیس اول اتحادیه املاک از صاحب‌خانه‌ها که در تابستان ۹۸ «مالکان جانب انصاف را رعایت کنند» زیرا هیچ قانون و مرجع مشخصی برای تعیین قیمت اجاره وجود ندارد. در شرایطی که همه‌چیز به صاحب‌خانه‌های خوب حواله می‌شود، قیمت‌های سلیقه‌ای بر مستأجرانی که هیچ حق انتخابی ندارند تحمیل می‌شود.
مستأجران می‌دانند که هیچ عملی مثل گشتن در محله و خیابان، و بازدید از خانه‌ها نمی‌تواند قیمت واقعی مسکن در شهرها را نشان دهد. تابستان ۹۸ از این نظر یکی از سخت‌ترین تجربه‌های مستأجران در یافتن خانه بود. در سال ۹۷ جمعیت زیادی از شهر تهران به اطراف و حاشیه‌ها کوچ کردند. آنطور که آمارها تا بدین‌جا نشان می‌دهند، تابستان ۹۸ با بالا رفتن نرخ اجاره‌بها، حجم معاملات مسکن در مناطق جنوبی نسبت به سال گذشته افزایش داشته است.[3] در عین حال، ۵۳ درصد معاملات انجام شده در مرداد ماه امسال مربوط به خانه‌های زیر ۸۰ متر بوده است.[4] این آمارها نشان می‌دهند در فصل افت قیمت مسکن در شهر تهران، اجاره‌نشین‌ها مثل سال گذشته به سوی نقاط جنوبی و خانه‌های کوچک‌تر در حرکت‌اند. مسیری که پایانش مشخص نیست. چه شاخصی می‌تواند صورت این مسیر و سرانجام آن را رسم کند؟
خانه‌هایی که راهی به روشنایی ندارند
در یکی از خیابان‌های جنوبی دروازه دولت، واحد زیرزمینی تنگ و تاریکی آماده تحویل به مستأجر است. مشاور املاک تأکید می‌کند که قیمتش بسیار مناسب است و روی هوا می‌رود. ۴۵ متر، زیرزمین؛ ۴۰ میلیون، ماهی یک میلیون و پانصد. ولی تأکید می‌کند که خانه محکم است و پانزده سال سن دارد. صاحب‌خانه هم آدم خوبی است و کاری به رفت و آمدها ندارد.
اما خانه هیچ نورگیری به جز دریچه‌ی کشیده و باریکی به ارتفاع دو وجب نزدیک به سقف ندارد که آن هم به دلیل کوچک‌بودن حیاط و ارتفاع ساختمان جنوبی، عملاً هیچ کارکردی ندارد. مشاور املاک توضیح می‌دهد که مسئله‌ی مهمی نیست، یک خانواده‌ی چهار نفری در این خانه زندگی می‌کردند که هفته پیش جابه‌جا شدند. به هرحال خیلی سریع کسی در این خانه ساکن خواهد شد.
خانه‌های زیرزمینی یکی از انتخاب‌های اصلی کسانی‌ست که ترجیح می‌دهند در مناطق مناسب‌تری زندگی کنند. یک خانه‌ی زیرزمینی در امیرآباد، حدودا هم‌قیمت یک واحد معادلش روی زمین در کارگر جنوبی است. شهرهای بزرگ نابرابری را نه در آمارها و اعداد، که به صورت کیفیت‌هایی که در فرم معماری شهری نهفته است به مردم تحمیل می‌کنند. یک راه فرار رفتن به زیر زمین است، راه دیگر رفتن به طبقات چهارم و پنجم در ساختمان‌های بدون آسانسور.
پله‌هایی که هیچ وقت تمام نمی‌شوند
نه فقط خانه‌هایی با سن بالا، که حجم زیادی از خانه‌های نوساز در مرکز و جنوب شهر تهران فاقد آسانسورند. یکی از دلایل اصلی کم بودن مساحت زمین است، دلیل دیگر هزینه ارزان‌ترِ ساخت‌وساز. هرچه به کوچه پس‌کوچه‌های تنگ و تاریک مناطق مرکزی و جنوبی تهران نفوذ کنید، تراکم خانه‌های کم متراژ چهار طبقه در کنار یکدیگر را بیشتر خواهید دید. در این‌باره آمار دقیقی وجود ندارد. با این‌حال بسیاری از ساختمان‌های که در مناطق ۷، ۸، ۱۰، ۱۲ و ۱۷ تهران که تراکم جمعیت بالایی دارد ساخته می‌شوند چهار یا حتی پنج طبقه دارند و جمعیت قابل توجهی به دلیل اجاره نسبتاً کمتر، ساکن طبقات بالایی این ساختمان‌ها می‌شوند. ساختمان‌های نوساز مناطق پرجمعیت و متراکم با کیفیت نازلی انجام می‌شود و نداشتن آسانسور برای واحدهای چهارطبقه‌ای امری طبیعی محسوب می‌شود.
روی شیشه مغازه معاملات ملکی نوشته شده: «سوئیت نداریم، لطفا سوال نفرمایید» خانه طبقه چهارم چطور؟ با بی‌میلی دفترش را ورق می‌زند، احتمالا چون با یکی از ترفندهای تکراری مستأجران روبه‌رو شده است. یک مورد دارند، در خیابان آذربایجان غربی. شصت میلیون رهن، ماهی یک ملیون و پانصد. پنجاه و چهار متر بدون آسانسور. طبقه چهارم مثل زیرزمین ارزان‌تر است، اما حالا خیلی هم فرقی نمی‌کند. چون همه به دنبال خانه ارزان‌تر هستند.
خانه قدیمی، اسم دیگر بافت فرسوده نیست
این هم یکی از راه‌های فرار قدیمی مستأجران است. پیدا کردن خانه‌های قدیمی و فرسوده. اما این دو مقوله جدا هستند. خانه قدیمی، در برخی از مناطق قدیمی و نسبتا خوب شهر تهران، با بافت فرسوده فرق دارد. خانه قدیمی در مناطق مرکزی به خانه‌های بالای حدودا سی یا چهل سال ساخت ویلایی/حیاط‌دار می‌گویند، که اصلا ارزان نیستند. بافت فرسوده اما محدوده‌های آسیب‌پذیر و ناپایدار شهری است. به گفته مدیرکل شهرسازی استان تهران ۱۵ درصد از جمعیت تهران در بافت فرسوده زندگی می‌کنند. خانه‌ها سست هستند و نه تنها با تهدیدهایی مثل احتمال ریزش مواجه‌اند، که به طور مستمر در مواجه با خطراتی چون آتش‌سوزی قرار دارند. سیم‌کشی برق، لوله‌کشی آب و گاز در این ساختمان‌ها عموما وضعیت مطلوبی ندارد. ۶۸ متر، چهل میلیون رهن، هشتصد هزار تومن اجاره، در منطقه‌ای معروف به «رودخانه» در جنوبی‌ترین بخش منطقه ۱۰ تهران، در ضلع شمالی خیابان قزوین. خانه طبقه‌ی دوم است، با این‌حال فشار آب کم است. یک پمپ کوچک به آبگرم‌کن وصل است. صدای زیادی دارد ولی عملاً تاثیری در فشار آب ندارد. مستأجر می‌گوید چند سال قبل فشار آب خوب بود، ولی یکی دوسال است این‌طوری شده، چون تمام خانه‌های این کنار را هشت ده واحدی ساختند و دیگر آب به این خانه نمی‌رسد. نعلبکی هم نمی‌شود باهاش آب کشید. در ضمن خانه پر از سوسک و حشره است و همیشه بوی بد می‌آید، زیرا خانه‌های این محله روی سطح رودخانه ساخته شده‌اند.
خانه‌های فرسوده بی‌دلیل ارزان‌تر نیستند. اما حالا که رقابت بر سر پیدا کردن‌شان بیشتر از گذشته شده صاحب‌خانه‌ها سعی می‌کنند دست‌بالا را بگیرند. خصوصا در مراکز شهر و فضاهایی که دسترسی بهتری به شریان‌های اصلی شهری دارند. بنابراین، برای پیدا کردن خانه ارزان‌تر، نه فقط طبقه چهارم، زیرزمین، بافت فرسوده، که باید به مناطق جنوبی‌تر هم رفت.
… در مسیری که هیچ راهی به روشنایی ندارد
بسیاری از مناطق جنوبی تهران مانند مناطق ۱۲، ۱۶، ۱۷ و ۱۹ تهران کوچه‌های باریک و بلندی دارند. مسیرهایی که در طول شب تاریک است، و اغلب ناامن. محله‌هایی مردانه و بزرگ‌سالانه. کوچه‌ها و خیابان‌های این محله‌ها از مسیرهای اصلی دسترسی به مناطق مرکزی و شمالی به دورند. روزها، با روشن شدن هوا جمعیتی قابل توجهی از مناطق جنوبی تهران به سوی مرکز و شمال شهر پخش می‌شوند. نیروی کار شهری، پس از سپری شدن روز دوباره همین مسیر را به سوی خانه‌ها طی می‌کند. در ساعت‌های رو به تاریکی، اتوبوس‌های خیابان‌ها و بزرگراه‌های اصلی مثل ولیعصر و چمران که شمال را به جنوب وصل می‌کنند پر از مردمی می‌شود که به سوی نقاط تنگ و تاریک در حرکت‌اند. با اتکا به آمارها به سادگی در می‌یابیم که هر ساله بر این جمعیت افزوده می‌شود.
اینکه کارگری در بوشهر بفهمد در سال ۹۰ با ۱۳ سال پس‌انداز کل دستمزدش صاحب‌خانه می‌شده و حالا در سال ۹۸ با ۱۸ سال، تغییر چندانی در مواجهه‌ی کنونی او با مسئله‌ی مسکن ایجاد نمی‌کند. چون جمعیت قابل توجهی از نیروی کار شهری راهی به سوی خرید مسکن ندارند. تهران و بسیاری از شهرهای بزرگ، نابرابری را به صورت روزانه و مرتب به زیست مردمان تحمیل می‌کنند. با کیفیت‌هایی در زندگی روزمره که سال به سال کاهش می‌یابند و دور می‌شوند، در مسیری که هیچ راهی به روشنایی ندارد.
پانویس‌ها
[1] فصل‌نامه علمی اقتصاد مسکن. وب‌سایت وزارت راه و شهرسازی جمهوری اسلامی ایران.
[2] عقب نشینی قیمت مسکن؛ دنیای اقتصاد. ۴/۶/۱۳۹۸
[3] کوچ معاملات مسکن به حاشیه تهران. نود اقتصادی. ۲۴/۶/۱۳۹۸
[4] ۵۳ درصد معاملات مسکن مربوط به واحدهای زیر ۸۰ متر است؛ نود اقتصادی. ۱۳/۶۱۳۹۸
در همین زمینه