نرخ معامله مسکن از زمستان سال گذشته کاهش یافته، روند صعودی قیمت اما همچنان ادامه دارد. در یک دوره ۲۵ ساله میانگین قیمت مسکن ۱۰۶ برابر شده است. قیمت هر یک متر مربع در دولت‌های یازدهم و دوازدهم هم به صورت متوسط دو میلیون تومان بیشتر شد.
پیش‌بینی افزایش قیمت مسکن در نخستین ماه ۹۷ تحقق یافته است. گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که تنها در فروردین امسال قیمت مسکن ۲۹ درصد به نسبت فروردین یک سال قبل افزایش یافته است. رشد قیمت مسکن اما همزمان با کاهش تعداد معاملات و ساخت واحدهای مسکونی همراه است.
میانگین قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در تهران فروردین ۹۷ به ۵ میلیون و ۵۳۰ هزار تومان رسیده است، رقمی حداقل ۱۰۶ برابر قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در سال ۷۲. میانگین قیمت مسکن برای سال ۷۲ حدود ۵۲ هزار تومان گزارش شده است.
تنها در فاصله فروردین سال گذشته تا فروردین امسال متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی یک میلیون و ۶۵۹ هزار تومان افزایش یافته است. این رقم برای سال ۹۶ به نسبت ۹۵ که شرایط رکود اقتصادی کامل در ایران جریان داشت و رشد اقتصادی بخش مسکن منفی گزارش شد، ۳۰۰ هزار تومان گزارش شده است.
تنها از آغاز دوره ریاست جمهوری حسن روحانی تا فروردین امسال متوسط قیمت یک متر مربع مسکن ۲ میلیون تومان بیشتر شده است، معادل دو برابر حداقل دستمزد در سالجاری.
وام مسکن: در خدمت سوداگران
سیاست دولت‌های مختلف جمهوری اسلامی طی همه سال‌های گذشته برای کنترل قیمت مسکن، افزایش سقف و تعدد تسهیلات بانکی خرید مسکن بوده است. دولت حسن روحانی سقف تسهیلات را تا ۱۶۰ میلیون تومان افزایش و همزمان با آن نرخ سود تسهیلات بانکی را کاهش داده است. اما این تسهیلات نیز به تقاضای واقعی مسکن برای دستمزدبگیران پاسخ نداده است.
بررسی قیمت مسکن و سقف تسهیلات بانکی نشان می‌دهد که وام‌های بانکی در بهترین حالت توان پوشش کمتر از ۴۰ درصد قیمت مسکن را دارد. از سوی دیگر نرخ سود و شیوه بازپرداخت این تسهیلات امکان بهره‌گیری دستمزدبگیران از این وام‌ها را به حداقل ممکن می‌رساند.
روابط عمومی بانک مسکن آذر سال گذشته در پاسخ به انتقاد از شیوه بازپرداخت و نرخ سود تسهیلات خرید مسکن، اعلام کرد: «بانک مسکن همیشه برنامه‌ها و طرح‌های مختلفی را برای طبقات درآمدی چهارم به بالا با اولویت دادن به دهک های میان درآمدی ارایه می نماید».
این بانک تهیه مسکن برای دهک‌های درآمدی یکم تا چهارم را وظیفه دولت و طرح مسکن اجتماعی عنوان و به صراحت هدف از افزایش سقف و تعدد تسهیلات خرید مسکن را «تحریک تقاضا از طریق طبقات درآمدی بالا برای خروج از رکود بخش مسکن» اعلام کرد تا مشخص شود که تسهیلات خرید مسکن قرار نیست مسئله دهک‌های درآمدی پائین را حل کند.
به گفته کارشناسان اقتصاد مسکن در ایران تنها سه دهک درآمدی بالا – هشتم تا دهم – امکان بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن را دارند. محمد عدالتخواه در همین رابطه هشتم اردیبهشت امسال به روزنامه «جهان اقتصاد» گفت: «وام مسکن تنها مشکل انبوه‌سازان را حل می‌کند. دولت اما فکر می‌کند از این راه می تواند تا حدود زیادی از رکود خارج شود».
انتظار برای خانه‌دار شدن: هیچوقت
تحولات قیمت مسکن از یک سو و کاهش توان پس‌انداز خانوارها در ایران دوره انتظار برای خرید مسکن را طولانی‌تر از قبل کرده است. اگر میانگین درآمد اعلام شده توسط مرکز آمار را مبناء قرار دهیم، چنانچه یک خانوار همه درآمد خود را پس‌انداز کند، هر دو ماه می‌تواند کمی بیشتر از ۲ متر مربع واحد مسکونی خریداری کند.
این در حالی است که بیش از یک چهارم درآمد خانوارها برای مواد غذایی و آشامیدنی هزینه میشود. مسکن و انرژی نیز بیش از یک‌سوم درآمدها را به خود اختصاص می‌دهد و خانوارها به صورت میانگین ۱۰ درصد از درآمدشان را برای حمل و نقل هزینه می‌کنند.
در چنین شرایطی نهادهای دولتی دوره انتظار برای خانه‌دار شدن در ایران را به شرطی که خانوارها یک سوم درآمد خود را پس‌انداز کنند، ۳۰ تا ۳۵ سال تخمین زده‌اند. این دوره در سال ۱۳۷۲ حدود ۱۲ سال گزارش شده و در سال ۹۱ به ۳۶ سال افزایش یافته است، یعنی سه برابر بیشتر.
نتایج بررسی درآمد و هزینه خانوارها در سال ۹۵ اما نشان می‌دهد که خانوارها نه تنها امکان پس‌انداز ندارند که برای جبران هزینه‌ها، سهم امور تفریحی، آموزش و فرهنگی در سبد هزینه خانوارها کاهش یافته است.
طرح مسکن اجتماعی: وعده‌ای که قرار نیست عملی شود
حسن روحانی زمستان ۹۵ هنگامی که برای تبلیغات انتخابات ریاست جمهوری آماده می‌شد، به صورت رسمی پایان طرح مسکن مهر را اعلام و از طرح مسکن اجتماعی رونمایی کرد. طرحی که قرار است سالانه حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در شهرهای مختلف برای اقشار کم درآمد تامین کند.
این طرح اما همچنان در مرحله مطالعاتی قرار دارد و وضعیت اقتصادی حاکم بر ایران اجرایی شدن آن را با تردیدهای جدی روبرو کرده است. افزایش نرخ برابری دلار پیش از هرجای دیگر بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده است. اگر سوداگران و انبوه‌سازان منابع مالی خود را به بازار ارز انتقال داده‌اند، متقاضیان واقعی شاهد افزایش نرخ مصالح و به تبع آن قیمت مسکن هستند.
در چنین شرایطی یکی از اقدامات دولت برای کنترل بازار ارز افزایش جذابیت و سودآوری سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به منظور آنچه که هدایت نقدینگی خوانده میشود، است. این راهکار شاید بتواند به کاهش التهاب بازار ارز و رشد اقتصادی ساختمان کمک کند، اما نتیجه آن افزایش قیمت مسکن برای اجاره‌نشین‌ها و متقاضیان واقعی مسکن است که نه امکان استفاده از تسهیلات بانکی به دلیل نرخ سود بالا را دارند و نه امکان پس‌انداز برای خرید خانه.
بیشتر بخوانید:
قیمت مصالح ساختمانی و سایر هزینه های ساخت مسکن در سراسر ایران هرساله بیشتر و بیشتر میشود اما به واسطه نبود قدرت خرید در بین اکثر دهک های جامعه فقط در تهران شاهد افزایش قیمت مسکن و افزایش محدود تعداد معاملات هستیم آن هم نه در تمامی مناطق بلکه در سه یا چهار منطقه ، در بقیه استانها حدود چهار الی پنج سال است که بدلیل رکود اقتصادی و نبود پول در دست مردم قیمت مسکن نه تنها افزایش نیافته بلکه در بسیاری موارد مالکینی که به اصطلاح پول لازم میشوند حتی با قیمتی پائین تر از قیمت ثابت چند ساله بازار حاضر به فروش ملک خود میشوند هر چند میدانند که بدلیل افزایش قیمت مصالح و سایر هزینه ها هزینه ساخت هر متر مربع مسکن بسیار بیشتر از قیمت مورد نظر آنها برای فروش ملک شان است اما بناچار و بدلیل مشکلات اقتصادی و نیازهای شدید مالی تن به قیمتهای پائین تر نیز میدهند ولی باز هم در بسیاری از شهرها بندرت خریداری پیدا میشود. بنظر میرسد این شرائط فعلا ادامه خواهد داشت و تمامی سیاستهای دولت برای خارج شدن صنعت ساختمان علی الخصوص بخش مسکن از رکود سنکین فعلی ره بجائی نبرده و نخواهد برد و افزایش سقف وام مسکن فقط مشکلات اندکی از بعضی از انبوه سازان را بصورت مقطعی حل کرده است.
کتیبه / 07 May 2018